本日はの土地の地目変更登記についてです。
電車での通勤時間や移動中のスキマ時間で回答できるボリュームです。
頭の体操にいかがでしょうか。
問１
地目を畑から宅地に変更する登記の申請情報に記録する登記原因の日付は、農地法所定の許可があった日ではなく、その現状に変更が生じた日である。
地目変更の登記原因の日付は、実際に土地の現況の用途に変更が生じた日です。農地法の許可があった日は地目が変更した日ではありません。
例えば、田んぼを第三者が買って、その敷地に建物建てる場合ですが、
手続きの流れは
農地法５条申請（平成２８年５月１０日受理通知）→所有権移転登記→宅地造成工事→建物新築（平成２８年１０月３０日新築）→地目変更登記
となります。
この場合の地目変更登記の登記原因及びその日は「②平成２８年１０月３０日地目変更」となります。
問２
地表部分の現状が特定の目的に供されていない土地であっても、地下に鉄道の線路が敷設された場合には、地目を鉄道用地とする地目の変更の登記を申請しなければならない。
地目の認定は土地の地表の地目によって定めます。地下に線路を敷設する場合はその土地に「区分地上権」を設定することになります。
問３
河川区域内の土地である旨の登記のある土地の地目に変更があった場合でも、河川区域内の土地である旨の登記の抹消をしなければ、地目の変更の登記を申請することができない。
河川区域内の土地である旨の登記は、表題部の登記原因及びその日付欄に記録され、河川区域であることを公示するものですので土地の地目とは別の登記事項となります。
つまりは、河川区域内の土地である旨の登記がされた土地であっても、なかったとしても地目変更登記は所有者が自ら申請する必要があり、河川管理者が登記所へ嘱託することができません。
ちなみに河川区域内の土地である旨の登記、抹消、分筆、滅失、地積の変更は河川管理者が登記所へ遅滞なく嘱託しなければならないとなっています。
問４
地目が保安林として登記されている土地が崩壊して荒地となり、かん木類が生える状態になった場合でも、保安林として指定が解除されない限り、地目を原野とする地目の変更の登記を申請することができない。
地目が保安林とされている土地については、保安林の指定が解除されない限り、他の地目に変更することができません。
問５
敷地権である旨の登記がされている土地については、地目を宅地以外の地目に変更する地目の登記を申請することはできない。
敷地権には建物が所在する土地（法定敷地）と規約により建物の敷地として定めた土地（規約敷地）と区分建物の一部滅失や土地の分筆により建物が所在する土地以外の土地になった土地（みなし規約敷地）があります。
敷地権である旨の登記がなされた宅地の土地であっても、建物敷地としての効用が果たされなくなった場合は、宅地以外の地目に変更登記することができます。
地目変更登記について
地目変更登記は報告的登記（物理的状況を登記簿に反映させるもの）なので共有者の１人から申請することができます。
試験の出題としては登記原因及びその日付についてや区分地上権、河川区域内の土地である登記がなされた場合、保安林の指定を受けた場合などの特殊なケースを問うものが多いです。
また、１申請で他目的の登記と申請をする場合の登記原因及びその日付の記載方法や一部地目変更・分筆登記（報告的登記となり共有者の１人から申請可能）のケースも覚えておく必要があります。
